Ønsker du å selge egen eiendom?
Ta kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurderingTa kontakt med en av våre meglere for en uforpliktende prat.
Bestill verdivurdering
Totalt bruksareal: 83,0 m²
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): m²
Det gjøres særskilt oppmerksom på at bod som er medtatt som BRA-e og i totalt BRA ligger på fellesareal, men disponeres av denne leiligheten.
BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.
Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.
Her får du en innbydende og delikat 3-roms leilighet som ligger i et attraktivt og populært boligområde på Tveita. Boligen ligger svært sentralt med kort vei til dagligvarebutikk, kollektivtransport, skoler, barnehager og øvrige fasiliteter. Området byr på flere fine turområder med skogs- og grusveier som kan benyttes både sommer og vinter.
Boligen har en praktisk planløsning, er lyst innredet og holder en god standard. Innvendig fremstår boligen som moderne og attraktiv, med en luftig stue med store vindusflater og utgang til vestvendt balkong, kjøkken med god skap- og benkeplass, praktisk flislagt bad og to romslige soverom. Her vil du trives!
Kort fortalt:
- Innglasset nordvestvendt balkong på ca. 8 m2 med utsikt!
- Bad pusset opp i regi av brl. (2020)
- Oppbevaringsplass i kjellerbod
- Moderne farge- og materialvalg.
- Parkeringsleie etter venteliste
- Nærhet til det meste!
Kristins vei 27 ligger i et etablert og sentralt boligområde på Tveita i bydel Alna. Her bor du med kort vei til et bredt spekter av servicetilbud, gode kollektivmuligheter og flere grønne friområder i umiddelbar nærhet. Boligen ligger i rolige omgivelser, samtidig som både Tveita senter og større knutepunkter som Hellerud, Brynseng og Alna er lett tilgjengelige til fots eller med buss og T-bane.
Servicetilbud og handel:
Tveita senter ligger ca. 0,6 km fra boligen og tilbyr et stort utvalg med over 70 butikker, kafeer og servicetilbud, inkludert Coop Extra, Meny, Vinmonopolet, apotek, lege, tannlege, frisør og post i butikk. I tillegg ligger Alna Senter, Obs Bygg, Coop Bygg og Power i nærheten, mens IKEA Furuset og Bryn Senter nås raskt med bil.
Kollektivtransport:
Kollektivtilbudet i området er svært godt. Tveita T-banestasjon ligger ca. 0,6 km unna og betjenes av linje 2 (Ellingsrudåsen – Østerås). Hellerud T-banestasjon ligger ca. 0,8 km unna, med tilgang til både linje 2 og 3. Flere busslinjer går i Tvetenveien, blant annet buss 58 (Nydalen–Bøler), buss 69 (Lutvann) og 79 mellom Grorud og Skullerud/Holmlia. Det går også nattbuss fra Oslo sentrum samt flybuss med stopp på Tveita. Bryn stasjon ligger ca. 2 km fra boligen og tilbyr togforbindelse langs linje L1.
Skole og barnehage:
Det er kort vei til flere barnehager: Vassenga FUS barnehage ca. 0,4 km, Lohøgda barnehage ca. 0,4 km og Sørhellinga barnehage ca. 0,6 km. Tveita skole (1–7 kl.) ligger ca. 0,6 km unna, mens Hellerud videregående skole ligger ca. 0,5 km fra boligen. I tillegg finnes ungdomsskoler og andre grunnskoler i nærområdet, som Bryn skole og Godlia skole.
Friluftsliv og rekreasjon:
Området gir gode muligheter for aktivitet og friluftsliv. Tveitaparken ligger like ved og byr på lekeplass, grøntområder, sitteplasser og parsellhager. For den som ønsker større naturområder, er Østmarka lett tilgjengelig med turstier, badevann og skiløyper året rundt. Lutvann og Nøklevann er populære badeplasser med flotte rekreasjonsmuligheter. I nærområdet finner du også Hellerud kunstgressbane, SATS Hellerud, ridesenter og flere tilbud innen idrett og aktivitet. Tveten gård, et lokalt kulturhistorisk samlingspunkt, ligger i nærheten og tilbyr blant annet konserter, arrangementer og hyggelige møteplasser.
Området har en hyggelig nabolagsfølelse med trygge og grønne omgivelser, samtidig som du bor sentralt med nærhet til det meste du trenger i hverdagen.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke dette med skolesjefens kontor. Se nabolagsprofilen i salgsoppgavens vedleggsdel, for oversikt over andre skoler og barnehager i nærheten.
Leiligheten består av: Entré, bad, bod, to soverom, stue og kjøkken. Utgang fra stue til innglasset balkong
Innbydende og flott entré med god plass til å henge av seg yttertøy og sette fra seg skoene. Fargene i gangen er moderne og gir et helhetlig og godt førsteinntrykk av leiligheten.
Stuen fremstår som et lyst og tiltalende oppholdsrom med god plass til sofamøblement, TV-seksjon og spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en luftig romfølelse. Stuen blir på bakgrunn av sin gode planløsning og utforming et sosialt samlingsted for venner og familie. Fra stuen er det utgang til en innglasset nordvestvendt balkong på ca. 8 m².
Balkongen fungerer som en forlengelse av stuen på varme sommerdager, slik at det er enkelt å flytte selskapet utendørs. Her kan du trekke glassene til side og slippe inn sola, eller stenge uvelkommen vind ute. Her kan en innrede med stort utebord og ønsket møblement, mulighetene er mange. Herfra kan du nytte denne flotte utsikten!
Kjøkkenet har moderne innredning fra ca. 2018 med slette fronter og laminert benkeplate. Det er god skap- og benkeplass, og rommet er godt tilrettelagt for matlaging og sosiale måltider. Mellom kjøkken og stue er det praktiske skyvedører som gjør det enkelt å enten åpne opp for en mer sosial sone eller lukke rommet ved behov, for eksempel under matlaging. Rommets størrelse og planløsning gjør at kjøkkenet oppleves både funksjonelt og behagelig i bruk. Stikkontakter under overskap. Integrert kjøleskap, oppvaskmaskin og stekeovn. Nedfelt platetopp. Ventilator med kullfilter over platetopp.
Det er to soverom i leiligheten. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og en praktisk garderobeløsning. Rommet har også direkte tilgang til en romslig bod på ca. 4 m², som med fordel kan benyttes som walk-in-closet. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, med plass til seng, skrivepult og garderobeskap.
Et baderom med flislagte overflater, behagelig gulvvarme og stilfull innredning. Baderomsinnredningen består av speilskap med belysning over servanten, som gir god plass til oppbevaring og praktisk belysning for daglige rutiner. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Opplegg og plass for vaskemaskin.
Separat toalett med vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling av malt flate med downlights. Vegghengt vask med underskap med slett front.
Gulvflater belagt med parkett og laminat. Vegg- og himlingsflater i malte flater. Slette innerdører.
Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med Eiendomsmeglerne-skilt ved fellesvisning.
Megler oppfordrer interessenter til å kjøre forsiktig til eiendommen da det bor og ferdes mange barn her.
Det medfølger ikke garasje/parkering. Borettslaget har ca. 300 parkeringsplasser ute og 116 garasjeplasser. Ventetid på parkeringsplass er noen uker, på garasje er ventetiden 8-10 år. Utleie av parkeringsplass er ikke tillatt. Parkeringsplass koster kr. 1323,- pr. år, garasje kr. 441 pr. måned. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser, gratis parkering i Sigrid Undsets vei.
Selger har selv ikke bebodd boligen. Selger har derfor ikke førstehåndskunnskap om boligen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene.
Kjøper oppfordres til å gjøre grundige undersøkelser, helst med bistand fra bygningskyndig.
Eiendommen selges som et dødsbo og arvingene har ikke bebodd eiendommen. Arvingene har følgelig begrenset kunnskap om boligens tilstand og interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen grundig, gjerne sammen fakkyndig. Selger har derfor ikke kommentert noe i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven.
Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Anticimex, datert 06.11.2025. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:
Boligen har fått følgende TG3:
Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.
Boligen har fått følgende TG2:
Kjøkken:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
Øvrige rom:
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av slitasje med stedvise misfarginger, samt stedvise hakk og merker. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Tg 2 gjelder: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i parkettgulvets overflatemateriale i stue. Vurdert å være av estetisk karakter. Videre registreres stedvis manglende gulvlister i entre/gang og kjøkken. Tiltak kan iverksettes ved behov. Til informasjon er øvrige gulvflater vurdert å være tilfredsstillende.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av alder og har skader/slitasje med riper, hakk og merker. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Deler av anlegget er av eldre dato og mangler dokumentasjon. Manglende/løse deksler observert. Det er registrert både jordete og ujordete stikkontakter i samme rom. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
Boligbygg over 3 etasjer, samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger og etasjeskillere i hovedsak av betong. Yttervegger består av teglstein og fasadeplater. Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/takpapp (Taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og balkongdør fra 2022 med karmer av tre og to-lags glass. Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad.
Denne tomten er eiet.
100020,00 kvm.
Fellesområdet opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, plenarealer, sittegrupper, trær og prydbusker.
Tomten er et fellesareal som tilhører boligselskapet, og kan som utgangspunkt benyttes av alle beboere. Normalt sett vil kjøper allikevel kunne disponere det arealet som naturlig tilfaller boligen. Avtalen følger av dagens praksis og kan ikke dokumenteres.
Følgende fattester foreligger:
Ferdigattest - Boligblokk nybygg datert 26.01.1976
Midlertidig brukstillatelse balkonger og fasaderehabilitering 19.11.1998
Sluttnotat - Nye balkonger og fasaderehabilitering datert 2003
Ferdigattest - Rehabilitering av fasade datert 21.02.2008
Ferdigattest - Rehabilitering av bad datert 20.07.2021
Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 06.05.1963, som stemmer med dagens bruk.
Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke fra styret kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det gjøres oppmerksom på at det er krav om forsvarlige radonverdier ved utleie.
Boligen er oppvarmet med elektrisitet.
Energikarakter: G - Rød
Kabel-TV/bredbånd: Ja. Utstyr fra OBOS Net (modem + trådløs ruter) SKAL følge leiligheten ved salg.
Prisantydning kr 4 100 000,-
Andel fellesgjeld kr 369 013,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
260,00,- (Pantattest kjøper)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
_______________________________________________________
Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 4 480 313,-
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 369 013,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
Kr. 6 861,- pr. mnd.
Fellesutgifter fordeles på følgende poster:
Akonto varmtvann, TV og bredbånd, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, diverse honorarer, vaktmestertjenester, renhold, generell drift og vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger: Herav:
A-konto forbruk av varmtvann 122,00
TV 29,00
Bredbånd 139,00
Trappevask 105,00
Felleskostnader 6 466,00
Borettslaget har avtale med Techem om individuell måling av varmtvann. OBOS fakturerer den enkelte beboer a-konto sammen med innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av a-kontobeløp skjer årlig for perioden 01.07 - 30.06.
Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.
Kr. ,- for .
Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.
Det må påregnes kostnader til strøm, oppvarming, innboforsikring, fellesutgifter samt vedlikehold.
Andel fellesgjeld er kr. 369 013,- pr. 30.10.2025.
Selskapets totale gjeld er kr.
258 803 162,- pr. 30.10.2025.
Andel fellesformue utgjør kr. ,- pr. .
Selskapets totale lån og vilkår:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207695955
Lånetype: Serielån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 121 959 688,00
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207982423
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 56 371 302,00
Innfrielsesdato: 30.10.2051
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208077538
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 70 899 753,00
Innfrielsesdato: 30.10.2042
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208108670
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo 9 572 419,00
Innfrielsesdato: 30.04.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.
Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.
Primær formuesverdi kr. 1 098 755,00.
Sekundær formuesverdi kr. 4 395 021,00.
Gjeldende for ligningsåret 2023.
Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.
Lohøgda Borettslag, Orgnr: 850 429 162
Forretningsfører: Obos Eiendomsforvaltning AS.
Fakta om borettslaget
Borettslaget er et av Norges største med sine 777 leiligheter fordelt på 15 blokker og 94 oppganger. Borettslaget har et budsjett på over 58 millioner kroner i 2024. Lavblokkene er på 3 til 6 etasjer, med inngang til leilighetene på baksiden. Leilighetene varierer fra ett- til treroms leiligheter, med et bruksareal på rundt 40 til 70 kvm. Alle leilighetene har balkong og tilgang til minst én bod.
Borettslaget fikk i 2024 installert fiber fra Obos OpenNet. I felleskostnadene betales det for bredbånd og dekoder eller streamingboks. Kanalpakker må kjøpes av beboer.
Borettslaget har felles varmtvanns anlegg. Bruk av varmtvann betales den enkelte andelseier på felleskostnadsfakturaen. Avregning skjer en gang i året, juli til juni. Mindre- eller overforbruk avregnes på faktura for felleskostnadene en gang i året, ofte tre til fire måneder etter avregningen.
Borettslaget har flere leke- og grillplasser plassert rundt på området og kan benyttes av våre beboere og andre som ønsker det. Etter vedtak fra generalforsamlingen i 2019 ble det opprettet en treningspark ved Erlends vei 38 som kan benyttes av den som trenger en liten dose trim.
Borettslaget har ikke parkeringsanlegg, men har 120 garasjer og 324 parkeringsplasser fordelt på borettslagets 100 måls tomt. Garasjene og parkeringsplassene leies ut til beboerne. Så og si alle garasje- og parkeringsplasser har fått installert infrastruktur til elbillading. Ventetiden for leie av garasje er flere år, mens ventetid for leie parkeringsplass vanligvis er uker. Da Erlends vei har flere parkeringsplasser enn Kristins vei, er ofte ventetiden kortere i Erlends vei.
Lohøgda har seks ansatte, fire på heltid og to på deltid. Borettslaget har omtrent ti faste samarbeidspartnere og leverandører som sammen med de ansatte og styret skal sikre et best mulig bomiljø og en forutsigbar økonomi.
Vedlikehold i borettslaget
Borettslaget gjennomførte en energikartlegging i 2016 og 2017. I etterkant av denne ble våtrom og rør i leilighetene samt interne rør i byggene rehabilitert. Prosjektet ble ferdigstilt sommeren 2021. Det ble installert felles varmtvann i samtlige av blokkene. Varmtvannet er delvis varmet opp med bergvarme og solenergi. I 2021 startet arbeidet med å bytte alle vinduer og balkongdører i samtlige 777 leiligheter. Prosjektet ble ferdigstilt våren 2023. Etter utbedringene fikk leilighetene i borettslaget energimerke karakter E. Generalforsamlingen bestemte i 2022 at borettslaget skulle montere solceller på alle tak. Det er ikke bestemt dato for når dette tiltaket skal påbegynnes.
Borettslaget jobber kontinuerlig med forefallende vedlikehold som drenering av grunnmur og rehabilitering av bunnledninger med mer. "Små" prosjekter som disse kreves for at borettslagets bygningsmasse skal beholde den kvalitet vi har i dag, og for at det ikke skal gå ut over bomiljøet. Det er ikke planlagt gjennomføring av større vedlikeholdsprosjekter per dags dato.
Har du spørsmål om borettslaget, fremtidige prosjekter eller annet, kontakt en av våre kontaktpersoner:
Daglig leder Rune Østerhaug.
E-post: rune@lohogda.no/ post@lohogda.no
Telefon: 90 22 04 72 (mandag- fredag 08-16).
Vibbo: vibbo.no/lohogda
Kontoret er i Kristins vei 39, med inngang fra endevegg, åpent kontor onsdager 11 - 15.
Vaktmester: Frode eller Jarle
Kontoret er i Erlends vei 62, åpent kontor hverdager 12 - 13.
E-post: vaktmester@lohogda.no - telefon 901 77 022 (tilgjengelig hverdager 7 - 14).
Styreleder Christian Winther
E-post: styret@lohogda.no
Pga. svak likdividtet tas kun nødvendig vedlikehold. I 2025 planlegges utbedring av bunnledning i 1 blokk + drenering av 1 blokk. Takene vurderes tatt iht. rapport fra OBOS Prosjekt. Prosjekter som er lagt på is/utsatt: Oppgradering av inngangspartier, skifte av porttelefonanlegg, maling trappoppganger/skader på vegger utbedres og utvendige trapper som begynner å bli dårlige. Det vurderes også universell utforming med rekkverk på veggene i oppgangene, men kostnadsrammen for dette prosjektet er estimert til mellom 40-50 millioner kroner. Utvidelse av solceller på tak utover blokk i Erlends vei 46-60 er også utsatt inntil videre.
Ventilasjon
Det er ikke tillatt å koble kjøkken- og avtrekksvifter til ventiler som vender ut av bygget, eller til ventiler som er koblet til byggets ventilasjonskanaler. Det er ikke tillatt å foreta installasjoner på byggets fasade eller balkonger, uten forutgående godkjenning fra styret. Installasjoner montert uten godkjenning kan bli krevd demontert for eiers regning. Utgifter knyttet til rens i ventilasjonssjakt eller utbedring av skader på fasade kan føre til erstatningskrav mot andelseier eller beboer.
Vaskeri
Det er 27 fellesvaskerier i borettslaget. Fellesvaskeriene er kostnadsfritt å benytte, og betales som en del av felleskostnadene. Brukere av vaskeriene må sette seg inn i regelverket for bruk. Fellesvaskeriene ble pusset opp i 2012.
Øvrige opplysninger innhentet fra forretningsfører og borettslagets hjemmeside: www.lohogda.no
Det foreligger forkjøpsrett for boligbyggelagets medlemmer og denne utlyses etter budaksept. Dersom forkjøpsretten benyttes, løses opprinnelig kjøper fra avtalen og alle økonomiske forpliktelser overfor selger bortfaller.
I følge vedtektene er det krav om styregodkjennelse av ny eier. Styret kan kun nekte godkjenning på saklig grunnlag. Dersom kjøper ikke blir godkjent, og dette ikke skyldes forhold på selgers side, må boligen/andelen/aksjene videreselges for kjøpers regning. Vedtekter og husordensregler følger som vedlegg til salgsoppgaven.
Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Andelstegning skjer ved signering av kjøpekontrakt for personer som ikke er medlem i OBOS. Dersom det er flere enn én som skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS og betale hver sin medlemskontingent. Det er borettslaget som betaler medlemskontingenten for alle som har en eierandel i boligen, og kontingent innkreves derfor via felleskostnadene i borettslaget.
Innmelding i OBOS kr 500,–
Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring med polisenr. 1554251.
Årsregnskapet for forrige periode (2024) viser:
Driftsinntekter kr. 55 488 289,-
Driftskostnader kr. -38 854 592,-
Årsresultat kr. 2 060 297,-
Årsresultatet vises i resultatregnskapet som et overskudd kr 2 060 297. Dette foreslås ført mot negativ egenkapital i balansen slik at udekket tap reduseres. Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) viser borettslagets likviditet og bør til enhver tid være positiv. Dette som en del av forutsetningene for videre drift. Disponible midler utgjør kr 58 893 pr. 31.12.2024 (pga. låneopptak), mot kr 1 342 469 året før.
For nærmere detaljer vises det til spesifikasjoner i regnskap og noter.
Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.
- En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
- Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.
- Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.
- Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.
- Utleie må godkjennes av styret og gis kun på gitte vilkår iht. vedtektene.
Det vises for øvrig til bestemmelser i vedtekter og husordensregler som er vedlagt salgsoppgaven.
Om du vurderer å legge inn bud, så sett deg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning.
1. Dyrehold i Lohøgda borettslag er tillatt i tråd med Husleieloven såfremt det ikke er til betydelig sjenanse for øvrige beboere. Naboer i oppgangen skal varsles i forkant av anskaffelsen.
2. Det er kun tillatt å holde én hund eller én katt per husstand. Katten skal være innekatt.
3. Dyreeier er ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som dyret måtte påføre person eller eiendom i borettslaget, for eksempel skraper på dører og karmer, skade på beplantning m.v.
4. Hunder og katter skal føres i bånd på borettslagets område, og skal ikke luftes på borettslagets lekeplasser. Det forutsettes at dyreeier viser hensyn overfor andre som ferdes på området og for borettslagets eiendom. Ekskrementer skal fjernes umiddelbart, og urinering på bygninger eller borettslagets øvrige eiendom er ikke tillatt.
5. Dyrehold som bare forekommer innendørs; innekatter, gnagere, fugler, fisker m.m., må ikke få et slikt omfang at dyreholdet kommer ut av kontroll og medfører hygieniske ulemper eller utrygghet/ sjenanse for omgivelsene. 6. Dersom det kommer berettiget klage fra naboer om at husordensreglene og retningslinjene for dyrehold ikke etterfølges forplikter dyreeieren seg til å fjerne dyret fra leiligheten hvis ikke en minnelig ordning med klageren kan oppnås. I tvilstilfeller avgjør styret, etter forhandling med partene, hvorvidt en klage er berettiget.
Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg ihht. reguleringskart fra Oslo kommune datert 30.09.2025 med tilhørende reguleringsbestemmelser i S-951 vedtatt 23.01.1962, samt kommunedelplan KDP-17 (områdeavgrensning for indre Oslo).
Oslo kommune vedtok 23.09.2015 kommuneplanen "Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn". Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Planen legger opp til fortetting av indre by og utvikling rundt Oslos sentrale knutepunkter. Fortetting av dagens bebyggelse kan bli aktuelt i disse områdene. Mer informasjon finnes på kommunens hjemmeside: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/ politikk/kommuneplan/
Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgave. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i reguleringer og kommuneplan, samt hvilken betydning de har for eiendommen. Det gjøres oppmerksom på at området er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.
Pågående plansaker:
Saksnummer: 202105657 - Gunnulvs vei 38 - Barnehage
Oslobygg KF foreslår å slå sammen 2 (3) eksisterende barnehager til en 8-avdelings barnehage for 144 barn i et nybygg. Området barnehagen ligger inntil er et område med verneverdier, og det nye bygget må passe godt inn i området. PBE støtter forslagsstillers utgangspunkt med minimum 24 m2 uteoppholdsareal per barn. Planforslaget er aktuelt for parallell behandling av plan- og byggesak.
Følg med på saken her:
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?
caseno=202105657
Saksnummer: 202119881 - Smalvollveien 42 med flere - Boliger
Moro As ønsker å omregulere Smalvollveien 30 – 46 til i hovedsak bolig samt noe næring og barnehage. Nærliggende Breivoll defineres som et fremtidig kollektivknutepunkt, og planområdet ligger innenfor et fremtidig utviklingsområde. Dårlige rammebetingelser per i dag gjør det imidlertid svært krevende å utvikle boliger. Planene om kollektivknutepunkt på Breivoll og forbindelser på tvers av Alna er vanskelige å gjennomføre og har en svært lang tidshorisont, som ikke er forenlig med en boligutvikling her nå. PBE stopper på denne bakgrunnen planinitiativet. Følg med på saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202119881
Saksnummer: 201401507 - Smalvollveien 63. Gnr: 140 bnr: 73.
Omregulering til nærings- og forretningsvirksomhet. Forslagsstiller ønsker å erstatte eksisterende forretnings- og kontorbygg med et nybygg med samme formål. Høyder økes og parkering legges under bakken. Følg med på saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=201401507
Pågående byggesaker:
Saksnummer 202108204 - Nåkkves vei 1, 3, 5 - Innglassing av balkonger
Status: Tillatelse gitt
Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202108204
Saksnummer 202509788 - Lavrans vei 2-36 og Gunnulvs vei 2-36 - oppgradering og rehabilitering av bad
Status: under behandling
Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202509788
Saksnummer 202504948 - Smalvollveien 30 B - mulig ulovlig privatisering av friområder
Status: Under behandling
Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202504948
Saksnummer: 202554454: Wilhelm Stenersens vei 6 - Riving av deler a bygg.
Status: Tillatelse gitt.
Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202554454
Saksnummer: 202455246 - Wilhelm Stenersens vei 4 - Oppføring av trafobygg - Tveita skole.
Status: Igangsettingstillatelse gitt
Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202455246
Saksnummer: 202314975 - Smalvollveien 22 - 24 - Oppføring av midlertidige boligbrakker.
Status: Tillatelse gitt.
Les mer om saken her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp? caseno=202314975
Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.
Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.
Dnr. 43001, tgl. 16.07.1986 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Med flere bestemmelser
Dnr. 1005623, tgl. 06.12.2007 - Erklæring/avtale
fra direktøren for Plan- og bygningsetaten i Oslo.
Kan ikke slettes uten samtykke
Midlertidig dispensasjon fra vegloven
For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.
Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.
Eiendommen selges som et dødsbo og arvingene har ikke bebodd eiendommen. Arvingene har følgelig begrenset kunnskap om boligens tilstand og interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen grundig, gjerne sammen fakkyndig.
Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har kjennskap til hvor mange nøkler som er utstedt. Det kan derfor være nøkler på avveie og kjøper anbefales på generelt grunnlag å skifte lås, eventuelt supplere med ytterligere nøkler for egen regning.
Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.
Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.
Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.
Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.
Kun fysiske personer kan være kjøper/borettshavere. Ingen kan eie mer enn en andel. Borettslagets vedtekter kan forutsette at kjøper blir godkjent av styret som ny eier.
Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Eiendomsmeglerne sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.
Eiendommens adresse er Kristins vei 27.
Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 140, bnr. 37, andelsnr. 433 i Lohøgda Borettslag i Oslo.
Vårt oppdragsnummer er 202250253.
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 2,150 % av salgssummen inkl. mva
Tilrettelegging: 14 900,00
Visninger/overtakelse: 3 000,00
Oppgjørshonorar: 7 950,00
Markedspakke: 21 900,00
Utleggsgebyr: 3 900,00
Meglers vederlag er avtalt til kr 147 413,
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.
Ansvarlig megler er Mateusz A. Zubrzynski / +47 96 70 60 87 / mz@eiendomsmeglerne.no.
Oppdragstakers forretningsadresse er Askekroken 11, 0277 OSLO. Org. nr. 932862484.